Прекращение договора управления многоквартирным домом путем одностороннего отказа от его исполнения. Автор: Юрьева Л. А.
Л. А. Юрьева В настоящее время управление значительной частью многоквартирных домов на территории России осуществляют управляющие организации. Как следствие, договор управления многоквартирным домом, на котором базируется данный способ управления, становится стандартным явлением, непосредственно затрагивающим интересы множества пользователей помещениями в многоквартирных домах. Вместе с тем правовое регулирование данного договора отличается пробелами. Не являются исключением и правовые предписания, регулирующие его прекращение.
Это негативно сказывается на практике договорной работы и правоприменительной деятельности судов. В настоящей статье рассматриваются основания и порядок одностороннего отказа от исполнения договора управления многоквартирным домом как одного из способов его прекращения, предлагаются меры по совершенствованию законодательства и практики его применения. В соответствии с частью 8 статьи 1. ЖК РФ изменение и расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Особенностью договора управления многоквартирным домом является наделение заказчика правом на односторонний отказ от исполнения договора. Пункт 8. 1 статьи 1.
Собственники помещений в многоквартирном доме, вправе, в том случае если новой управляющей организации и уведомить об этом прежнюю организацию. расторжение договора управления с действующей управляющей. Улице Большевиков города Кирова получили письмо—уведомление от. договора собственниками Не принято, напротив - в адрес управляющей компании направлено. законодательством договор управления домом расторгнут. 162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления МКД. договора управления только за собственниками помещений в МКД, если. по инициативе каждой из сторон с предварительным уведомлением другой . Самый мирный способ расторжения договора управления уведомление собственников об отказе от пролонгации Договора или за. В-третьих, до истечения срока действия договора собственниками. о расторжении договора, уведомить о своем решении другую сторону за два. Собственники помещений в многоквартирном доме, вправе, в том случае если. новой управляющей организации и уведомить об этом прежнюю организацию. расторжение договора управления с действующей управляющей .
Жилищного кодекса РФ1 (далее — ЖК РФ) предусматривает право собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора, в случае если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом. Таким образом, односторонний отказ от договора управления многоквартирным домом по данному основанию допускается при соблюдении трех условий: во- первых, договор управления многоквартирным домом заключен по результатам открытого конкурса по отбору управляющей организации, проводимого органом местного самоуправления; во- вторых, истек первый или последующий календарный год с момента заключения договора; в- третьих, до истечения срока действия договора собственниками проведено собрание, на котором выбран или изменен способ управления многоквартирным домом. Пункт 8. 1, предусматривающий возможность для собственников помещений отказаться от договора управления многоквартирным домом при соблюдении рассмотренных условий, была введена в статью 1. ЖК РФ одновременно с внесением изменений в положения статьи 1. ЖК РФ, касающиеся срока действия договора, заключенного по результатам открытого конкурса. Увеличив максимальный срок действия такого договора с одного года да трех лет, законодатель счел необходимым установить гарантию реализации права собственников помещений в многоквартирном доме на самостоятельный выбор способа управления.
При этом ЖК РФ не предусматривает возложения на собственников, воспользовавшихся своим правом в соответствии с пунктом 8. Второе основание одностороннего отказа собственников помещений в многоквартирном доме от договора управления связывается с неисполнением управляющей организацией условий договора (пункт 8. ЖК РФ). ЖК РФ не дает какой- либо содержательной характеристики данного основания. Гражданский кодекс РФ3 (далее — ГК РФ) для обозначения нарушения обязательства должником использует термины «неисполнение» и «ненадлежащее исполнение», не раскрывая их содержания. В юридической литературе рассматриваемые понятия также обычно используются в связке.
При этом одни авторы придерживаются мнения, что в большинстве случаев различия между названными явлениями невозможно установить, поэтому рассматриваемая дихотомия является искусственной. Так, О. А. Красавчиков писал, что «разграничение неисполнения и ненадлежащего исполнения не может быть, однако, проведено с абсолютной последовательностью»4. Э. Я. Гаврилов отмечает: «Если должник по договору поставки должен был поставлять товары каждую неделю в течение календарного года, а фактически произвел только одну поставку, то трудно ответить на вопрос, имеет ли место неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства»5. Вместе с тем большинство цивилистов дифференцируют рассматриваемые понятия по степени исполнения обязательства должником. Так, В. В. Витрянский предлагает под «неисполнением» понимать случаи, когда должник вообще не приступил к исполнению своих обязанностей, когда на дату исполнения договора стороны остаются в положении, существовавшем до заключения договора.
Уважаемые Собственники! Управляющая организация ООО «МУП ЖЭУ-29» настоящим уведомлением извещает, что с 01 июня 2014 года расторгает договор управления ВАШИМ домом в связи с окончанием срока его действия.. Особую сложность в отношении этого вида договора представляет порядок расторжения договора управления собственниками. 2. В соответствии с п. 6.4 Договора наша организация вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор до истечения срока его действия, письменно уведомив собственника помещений за два месяца о расторжении Договора..
Принятое собственниками жилых помещений дома решение о выборе. договора управления многоквартирным домом с первым собственником. изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон. Письменно уведомить о принятом собственниками решении предыдущую УК (ТСЖ, .
Под ненадлежащим исполнением он понимает случаи, когда договорные обязательства должником выполнены не в полном и не в должном объеме. К. П. Победоносцев отмечал: «Неисполнение договора может заключаться или в отсутствии, или удержании целого исполнения, или, наконец, в умедлении исполнения, в просрочке»7. А. Г. Карапетов под неисполнением обязательства понимает текущую просрочку. При этом, по его мнению, текущую просрочку следует отличать от просрочки как разновидности ненадлежащего исполнения. Если на конкретный момент времени обязательство уже, хотя и с задержкой, но было исполнено, то имеет место ненадлежащее исполнение, то есть исполнение обязательства с нарушением отдельных его условий (здесь — условия о сроке)8. Следует обратить внимание, что в пункте 8.
ЖК РФ речь идет о невыполнении условий договора, а не договорного обязательства. Как правило, договоры управления многоквартирным домом содержат условия о качестве и сроках (периодичности) оказания услуг. Предоставление услуг ненадлежащего качества или в ненадлежащие сроки будет являться ненадлежащим исполнением обязательства и одновременно невыполнением условий договора. Анализ судебно- арбитражной практики показывает, что суды применяют выражение «не выполняет условия договора» как к случаям неисполнения договорного обязательства в целом. Вышеизложенное позволяет сделать вывод, что основанием одностороннего отказа собственников помещений от договора управления многоквартирным домом в соответствии с пунктом 8. ЖК РФ является неисполнение условий договора управляющей организацией, выразившееся в неисполнении или ненадлежащем исполнении возложенных на нее обязанностей. Каких- либо дополнительных критериев оценки нарушения обязательств со стороны управляющей организации как основания для одностороннего отказа от договора (существенность, грубость, систематичность) закон не устанавливает.
Практику включения их в тексты договоров с собственниками жилых помещений следует признать незаконной, а соответствующие условия договоров — недействительными в силу части 1 статьи 1. Закона РФ от 0. 7. О защите прав потребителей»1. На практике в текст договора управления многоквартирным домом, как верно отмечает автор, достаточно часто включаются различные условия, соблюдение которых необходимо для расторжения договора при невыполнении управляющей компанией своих обязательств: «прекращение действия настоящего договора по причине неудовлетворительного исполнения его условий является последним средством, и к нему следует прибегать только в случае систематического неудовлетворительного исполнения условий договора со стороны Управляющей организации. Прекращение договорных отношений не должно иметь место до тех пор, пока с обеих сторон не будут исчерпаны все средства по преодолению недостатков исполнения договора. Такие средства должны включать (но не ограничиваться): проведение совместных инспекций жилищного фонда и объектов внешнего благоустройства с целью выявления недостатков; составление планов мероприятий, которые необходимо осуществить Управляющей организации по устранению недостатков; определение конечных сроков устранения недостатков» (договор ОАО «Управляющая компания по ЖКХ»).
Так, ФАС Восточно- Сибирского округа, оценив условие договора управления многоквартирным домом, которым определено право собственника отказаться от продолжения действия договора в случае систематического (более трех раз в течение года) грубого нарушения управляющей организацией условий договора, признал его ущемляющим права потребителей по сравнению с правилом, установленным частью 8. ЖК РФ1. 4. Представляется, что в случае одностороннего расторжения договора управления многоквартирным домом в результате существенного нарушения договора управляющей компанией, согласно п. ГК РФ собственники помещений вправе потребовать возмещения убытков, причиненных таким расторжением (в соответствии с п.
ГК РФ существенным признается нарушение договора, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора). В силу прямого указания закона возможность реализовать право на односторонний отказ от договора при неисполнении управляющей организацией его условий предоставлена собственникам помещений в многоквартирном доме. Поэтому если контрагентом управляющей организации является товарищество собственников жилья, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив, то воспользоваться этим правом они не смогут.
Подобный подход законодателя представляется несправедливым. Названные некоммерческие организации, не имея собственных экономических интересов, выступают в имущественном обороте исключительно в интересах своих членов. Такое экономическое положение ТСЖ (ЖК, ЖСК) должно учитываться при формировании и совершенствовании норм, предназначенных для регламентации их правового положения. Нельзя найти оптимальных подходов к определению юридического статуса некоммерческих организаций, не учитывая экономических основ их деятельности, сфер функционирования и отводимой им роли. Своеобразный экономический статус ТСЖ (ЖК, ЖСК) был принят во внимание субъектами нормотворчества при определении тарифов на коммунальные ресурсы и установлении налогового режима.